翠苑4.3万 申花、三塘超3.3万 是地价不是房价

　　浙江在线-住在杭州网4月3日讯（浙江在线记者 李成）自今年3月杭州土地市场重启以来，不管是萧山新塘、下沙大学城北竞拍至封顶且自持，还是万科近乎零利润重回余杭勾庄，均体现出杭州刚需板块较高的市场热度。

　　而今日出让的翠苑、申花、三塘三宗住宅地块，则是杭州中高端板块实力担当。最终荣安梅开二度，封顶自持4%入申花且溢价25%摘下三塘宅地，翠苑地块则由建发38419元/㎡竞得。加上成交的5宗商业地块，今日总成交金额达到64亿元。

　　4月3日成交地块指标表

　　三宗宅地块精装限价在45000-58000元/㎡之间，可以说今天这场出让是杭州中高端板块土地市场的试金石。

　　1. 从结果来看，三宗宅地共吸引了近30家房企报名，申花溢价封顶且自持，翠苑溢价19%、三塘溢价25%，体现了杭州中高端板块土地市场较高的热度。

　　2. 房企的对于中高端板块的热情，并不输于刚需板块，据浙报传媒地产研究院测算，三宗地块的预期收益率均低于3%。

　　3. 但浙报传媒地产研究院认为，相比刚需板块，中高端板块的盈利压力更大。

　　4. 因为限价政策下，未来房价已锁死，最为关键的就是“抢时间”和“控成本”。而中高端板块，未来楼盘去化的确定性和去化的速度并不如刚需板块。

　　5. 而且由于中高端客户对于品质的要求更高，“控成本”的操作空间更小。未来项目盈利空间，主要还是要靠拿地房企的操盘及产品实力。

　　建发38419元/㎡摘翠苑宅地 限价58000元/㎡

　　建发以总价20.24亿元竞得翠苑单元XH0909-02地块，楼面价38419元/㎡，溢价率18.8%。地块总建面52687.6㎡，需配建10%的公租房。

　　根据浙报传媒地产研究院测算，实际楼面价约43155元/㎡，按政府限价精装均价58000元/㎡的未来房价计算，地块的预期利润率为0.59%。

　　地块位于城西文教区板块，周边有行知小学，文一街小学、学军小学等优质教育配套。地块距离2号线和10号线交汇站学院路站300米左右，交通便捷。

　　翠苑单元地块区位图（来源：浙报传媒地产研究院决策通） 

　　申花宅地由荣安封顶自持4%竞得

　　荣安以总价13.26亿元封顶竞得申花单元GS0403-R21-14地块，楼面价29705.5元/㎡，且需自持4%。地块总建面44622.5㎡，需配建10%的公租房。

　　据浙报传媒地产研究院测算，不考虑4%的自持，实际楼面价约33472元/㎡，按政府限价精装均价45000元/㎡的未来房价计算，地块的预期利润率为0.91%。

　　申花单元地块位于拱墅区申花板块北部，距离杭州国际会展中心约300米，南面临近杭州汽车北站。地块距离在建地铁10号线汽车北站站约150米，未来地铁出行便利。

　　申花单元地块区位图（来源：浙报传媒地产研究院决策通）

　　梅开二度 荣安溢价25%再夺三塘宅地

　　荣安以总价17.94亿元竞得三塘单元XC0506-R21-18地块，楼面价30096元/㎡，溢价率25.1%。地块总建面59613.6㎡，需配建10%的公租房。

　　据浙报传媒地产研究院测算，实际楼面价约33906元/㎡，按政府限价精装均价47000元/㎡的未来房价计算，地块的预期利润率为2.98%。

　　三塘单元地块距离杭州城北体育公园500米左右，距离地铁5号线香积寺路站约800米。周边就是三塘大型居住区，主要以老旧小区和经济适用房为主，少量次新房。老小区二手房普遍均价约36000元/㎡，次新房如万和玺园挂牌均价50000元/㎡左右。

　　三塘单元地块区位图（来源：浙报传媒地产研究院决策通）

　　【测算逻辑】

　　①公租房建面从总体量中扣除，公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算；

　　②住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；

　　③翠苑宅地车位价格按50万元/个，申花及三塘45万元/个，车位数量按100㎡建面配比一个计算；

　　④翠苑精装成本按照2500元/㎡，申花2000元/㎡，三塘2250元/㎡计算。

　　⑤财务成本按地价8%，税费成本按售价的12%计算。

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